El Sistema Torrens

El Sistema Torrens, deriva su nombre de su autor, Sir Robert Torrens, oriundo de Australia del Sur; siendo un Proyecto de Ley denominado Real Property Act, que Robert Torrens preparó en Inglaterra, de sus ideas, logró que se implantara en Australia a partir del 21 de julio de 1859, luego de una serie de luchas, aunque la ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año.

Este sistema estableció el régimen legal de la tenencia de las tierras mas científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo, entre los que podemos citar se encuentran el Sistema Informal, de origen Anglosajón, el Sistema Judicial de origen Alemán y el Sistema Ministerial de origen Francés.

De las teorías que dan origen al Sistema Torrens tenemos que a su creador le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgieron en Inglaterra para la mutación de la propiedad inmobiliaria, por la falta de un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de un registro científico de la propiedad inmobiliaria y por tanto las grandes exigencias requeridas para realizar cualquier operación jurídica, debido a la imperfección de los sistemas de registros hasta entonces en vigor, deficiencias del que también adolecía el Sistema Francés vigente en la Rep. Dom., por lo que pensó que podía establecer un sistema de registro similar al que operaba con los barcos para su registro y venta, que era fácil y seguro, además de que quedaba una constancia de registro en el libro donde se asentaba la operación.
Por lo que se hacia un registro público para saber quién era el dueño de la nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior, conservándose así una fuente permanente donde todo el mundo pudiera cerciorarse quién era el propietario de la nave, tomando este patrón como modelo se aplicó el mismo sistema para el registro de las naves al registro de la propiedad inmobiliaria.

Existen otras teorías mas o menos fundadas sobre el origen del Sistema Torrens, pero lo cierto es que el mismo parte del principio lógico de considerar al Estado como propietario originario de todas las tierras del país y en consecuencia en la depuración del derecho de propiedad inmobiliar, es frente al Estado al que hay que probar que se es dueño de determinada porción de terreno y sus mejoras.

La característica esencial del Sistema Torrens es que cumple con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad; otra característica es que crea una jurisdicción especializada, que es el tribunal de tierras, el cual tiene dos instancias para que los asuntos recorran el doble grado de jurisdicción, o sea el Tribunal de Tierras de jurisdicción original (Primer Grado), y el Tribunal Superior de Tierras (Segundo Grado).

El Sistema Torrens se implantó en la República Dominicana no solo con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el registro de tierras, sino con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que era un caos para la economía nacional, a la estabilidad social y al crédito de la nación, ya que algunas personas habían fabricado títulos o acciones de pesos falsos sobre todo en la Región Este del país, por lo que la ley es declarada de Orden Público.

El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta (Compulsivo y Facultativo). Compulsivo, porque deviene en obligatorio, cuando el Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras, declara de interés público el saneamiento de una parcela o conjunto de parcelas, llevando el tribunal el procedimiento de saneamiento hasta que los respectivos derechos queden depurados y registrados, mientras que es Facultativo el saneamiento catastral cuando es obligatorio, o sea cuando son las partes interesadas de los terrenos los que deciden realizar o no el procedimiento antes que el Abogado del Estado, tal y como señala el Art.1 de la Ley de Registros de Tierras.